房企“过冬”模式开启:11月融资超千亿 拿地锐减

  11月以来房地产市场持续低迷偿债高峰也已到来。  。  11月以来房地产市场持续低迷偿债高峰也已到来。

  
  在此背景下利用近期资金面的相对宽松多家房企最先密集融资。据中原地产统计截至11月28日当月房企融资合计已逾1000亿。
  开源的同时还需节流龙头房企拿地殷勤持续退烧。统计露出top25房企9-11月拿地金额分别合计仅767亿、720亿、394亿。相应地今年的土地市场也创造了近6年来最高的流拍纪录。
  拿地的慎重体现了房企对风险的研判。未来房企还将面临市场持续下滑的压力全行业过冬模式已正式开启。

  
  密集融资
  销售作为房企最核心的现金流来源在10月进一步走低。

  11月以来房企最先新一轮密集融资。

  保利地产100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元;龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。

  
  11月27日7家房企公告发行债券;另据记者统计仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行累计规模约300亿。

  
  如此密集的融资背后是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中央研究总监严跃进称房企能否发债关键在于监管的态度近期发债审批趋于宽松出现了密集发债。
  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示房企的资金压力比想象的更大监管机构转折了之前的态度稍微放松准许规模较大的房企优先发债。
  黄立冲表示明年和后年是房企债务集合到期年上半年原因政策关系没法发债房企趁现在政策稍宽松都在加紧发债即使利率提高也要发。

  

  黄立冲认为明年是中国房企的生死之年今年的融资是生死时速的赛跑。
  严跃进提醒发债后虽然资金压力会有所减缓但也会带来很多新问题比如债务兑付的叠加等。特地是明年市场的降温风险使得兑付压力增添这是值得警惕的。
  一位银行人士表示密集发债让房企的资金压力得到了缓解但融资利率也在上升。

  今年房企融资成本隐晦提升龙头房企的境内公司债成本基本不超过5%但境外发债一般都超过7%甚至10%。
  慎重拿地
  过冬模式下房企的资金压力更斩钉截铁地反映到投资、买地上拿地的态度、动作往往代表着企业对市场的判断。
  数据露出土地市场今年持续退烧即使龙头房企也不例外。

  黄立冲分析前25强房企持续减少拿地是原因龙头房企整体不太看好市场尤其是民营地产企业而国有地产企业在拿地方面则要进取很多。

  
  黄立冲指出原因国有房企依旧有银行支持且一般来说其财务都比较稳健;而很多民企房企确实别国钱了他们要先考虑生存。

  中原地产进一步指出当下一二线城市虽然土地供应隐晦增添但积极参与土地市场的大部分都是地方国企、央企市场整体对后市的预期渐渐降温;而且目前出让的土地大部分都有各种配套、限价限售等政策使得龙头房企在一二线土地招拍挂市场拿地锐减。

  
  因此龙头房企参与招拍挂市场非常少而更多出现在股权交易市场。比如万科等企业最近更多是收并购拿地截至目前万科在年内已获得了华夏幸福、海航、恒大旗下多个项目股权。
  房企过冬更直观的是土地市场上大量土地流拍。中原地产研究中央统计数据露出截至11月29日一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗同比上涨143%为最近6年来最高记录。

  
  不仅一二线城市三四线城市土地流标也处于高位。数据露出年内三四线城市流标住宅土地944宗2017年同期为766宗同比上涨23%。叠加一二线城市合计住宅土地流标11个月高达1126块。
  虽然截至目前流标土地占比依旧很低但中原展望随着楼市降温持续未来土地流标可能继续隐晦增添。
  今年经历了史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经渐渐落地更清晰的长效机制在加快协议布局。

  中原研究指出房地产销售继续低迷单月成交连续2个月同比下调金九银十退烧楼市已接近拐点。展望2019年很可能出现同比成交量的累计下调。
  严跃进展望近期房企获得融资审批的概率相对增大资金压力有所缓解但整体市场仍将降温。中原亦表示整体看调控政策还在继续升级加码房企资金链将持续重要土地市场的低迷将持续。
  大多数房企都在调整适应以度过这个冬天。

  万科内部人士透露公司正在全员动员以完成6300亿的年度销售回款;万科总裁祝九胜也密集会见多路银行业人士以获得他们的支持为万科客户放贷完成这一任务。延伸阅读美的开启新一轮全球大整合:库卡、东芝更换掌门人证券日报2018-12-17油价“过山车” 新兴市场开启“紧箍咒”模式中国证券报2018-12-10税改40年三次变革 新一轮减税已开启证券日报2018-12-0411月房企密集融资超1000亿 最严调控已过去?中新网2018-12-01美媒称中国发展模式“推翻”经济学定律:拿出新型生产模式参考消息网2018-11-23中国手机小厂商艰难过冬:机构称金立危机是斩钉截铁映射21世纪经济报道2018-11-22 7k